모기지 회사들이 Conventional Loan을 FHA Loan보다 선호하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 이는 대출 기관의 관점에서 위험 관리, 운영 효율성, 수익성 등 다양한 요인과 관련이 있습니다.
1. 정부 보증 여부
- Conventional Loan: 대출 기관은 자체적인 기준으로 대출을 승인하며, 정부 보증이 없습니다. 그러나 LTV(Loan-to-Value) 비율이 높을 경우 민간 모기지 보험(PMI)을 통해 위험을 일부 완화할 수 있습니다.
- FHA Loan: FHA는 대출을 직접 제공하지 않지만, 대출이 부실화될 경우 손실을 보증합니다. 이는 대출자의 신용 점수가 낮거나 초기 자금이 적은 경우에도 FHA 대출이 가능하게 합니다.
왜 선호하지 않을까?
- FHA 대출의 보증 절차는 정부 규제에 따라 더 복잡하며, 대출 기관에 행정적 부담을 더합니다.
2. 수익성 차이
- Conventional Loan은 이자율이 FHA Loan보다 약간 더 낮을 수 있지만, 대출 기관은 PMI를 포함한 다양한 추가 비용을 통해 더 높은 수익을 창출할 수 있습니다.
- FHA Loan은 이자율이 비교적 낮고, 고정된 MIP(모기지 보험료)를 통해 대출자의 부담이 경감되지만, 대출 기관 입장에서는 수익성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.
3. 행정적 복잡성
- FHA Loan은 특정 감정 기준과 서류 요건이 포함되어 있어 대출 프로세스가 더 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 예를 들어, FHA가 요구하는 주택 상태 기준을 충족하지 못할 경우 추가적인 수리 작업이 필요합니다.
- Conventional Loan은 대출 기관이 자체 기준을 설정하고 실행할 수 있어 행정적으로 간단하고 유연성이 높습니다.
4. 대상 주택 제한
- FHA Loan은 투자용 주택 구매를 허용하지 않으며, 대출자가 구입한 주택에 거주해야 합니다. 이는 주택 시장에서 특정 대출자나 투자자들에게 제약을 가할 수 있습니다.
- Conventional Loan은 투자용 부동산, 두 번째 주택 등 더 다양한 주택 구매 옵션을 지원합니다.
5. 대출자의 신용 수준
- FHA Loan은 낮은 신용 점수를 가진 사람들에게 이상적이지만, 대출 부실 위험이 있는 고객층에 더 많이 노출될 가능성이 있습니다.
- Conventional Loan은 더 높은 신용 점수를 요구하기 때문에 대출 기관 입장에서 안정적이고 부실 위험이 적은 고객과 거래할 수 있습니다.
6. 재판매 가능성 (Secondary Market)
- Conventional Loan은 Freddie Mac과 Fannie Mae 같은 이차 시장에서 잘 판매될 수 있도록 설계되었습니다. 이는 대출 기관이 대출을 판매하고 자본을 회수하여 더 많은 대출을 제공할 수 있게 만듭니다.
- FHA Loan은 정부 보증의 특성 때문에 이차 시장에서 동일한 유동성을 제공하지 못할 수도 있습니다.
결론
모기지 회사는 효율성과 수익성, 그리고 운영 상의 간단함을 이유로 Conventional Loan을 선호합니다. 그러나 FHA Loan은 특정 대출자 계층, 특히 첫 주택 구매자나 신용 점수가 낮은 대출자에게 중요한 옵션으로 계속 제공됩니다. 양쪽의 대출은 각각의 장단점이 있으므로 대출자 개인의 상황에 따라 적합성이 결정됩니다.
